נדל"ן

הגנה המוענקת לרוכשי דירה חדשה
אם אתם רוצים לרכוש דירה, עליכם קודם כל לדעת את ההבדל שבין רכישת דירה חדשה לבין רכישת דירה מיד שנייה. מעבר לנזקים הקטנים שיכולים להיות בדירה שלא נראים לעין תחילה ואינם קיימים בקניית דירה חדשה, ישנו יתרון משמעותי שהחוק מעניק לאדם הקונה דירה חדשה.
בעקבות קנייה של דירה חדשה, החוק יוצא מנקודת הנחה שהרוכש הוא הצד החלש בעסקה ולכן מעמיד סעיפים ותקנות המגנים על כספו של הרוכש, לדוגמא ערבויות הקבלן. החוקים הינם חוקים נוקשים ואין לסטות מהם.
בדירה יד שנייה יש אפשרות לבדוק אותה ולבחון אותה ולכן אין חוקים ברורים בנושא הגנת כספי הרוכש בדירה מסוג זה. לכן אם אתם רוכשים או מוכרים דירה עליכם לבדוק טוב טוב את הנקודות החשובות בזמן ביצוע העסקה.

בדיקות טרום הבנייה
הבדיקות של טרום הבנייה הינן מורכבות ונרשום עליהן רק בקצרה. ראשית עליך לערוך בדיקות ברשויות המקומיות: תוכנית הבניין בעיר, תיק הבניין והיתר הבנייה, זכויות הבנייה.
לאחר מכן צריך לבדוק את הדירה או הבניין, לבדוק את כיווני האוויר בדירה, את הברזים והצנרת, את החדרים, גודל הדירה, איך היא מתפעלת ביום ואיך בלילה, כניסת אור השמש לבית, מטבח וכו'...
בדיקת הסביבה, יש לבדוק את סביבת המגורים גם ביום, גם בלילה ולבדוק לגבי אזורים ציבוריים חשובים כמו מרכזי מזון ובריאות, בתי ספר ואזורי חינוך וכו'...
לבסוף לבדוק את התקנות המשפטיות, אישור מצב זכויות, התאמה בין גוש וחלקה לכתובת, בדיקת מוכר יחיד או רשום כזוג ולקבל את הסכם בין הזוג, מוכר שאינו רשום כבעלים, ולסכם תקנון.

מקורות מימון ומשכנתאות לרכישת דירה
כאמור כיום ישנם הרבה אפשרויות לקבלת עזרה בהלוואה כספית לצורך רכישת דירה. באם הבנק אינו עוזר ונוטל ידו קיימים אפשרויות קרנות מימון ממשלתיות.
על מנת לקבל את המשכנתא מהבנק יהיה עליכם לשעבד את הנכס לבנק, לצורך העניין הדירה ולהחזיר בכל חודש את תשלומי המשכנתא. על פי ההסכם עם הבנק אם מספר מסוים של תשלומים לא מגיע לבנק הוא יכול למכור את הדירה ולהחזיר לעצמו את כספו.
בנוסף לאנשים חסרי דירה העומדים בקריטריונים הממשלתיים, הם יכולים לקבל עזרה מהממשלה בצורן קרן סיוע שתעניק לכם הלוואה לרכישת דירה.

המסים
היטל השבחה הוא תשלום לבעל זכויות המקרקעין המתקבלים בעת אישורים מיוחדים של ועדת התכנון והבנייה, ביצוע עסקה יכול לכלול היטל השבחה ויש לבדוק עם עורך דין האם העסקה שהולכת להתבצע כרוכה בתשלום היטל השבחה.
מס שבח הוא מס שניתן להיפתר ממנו על ידי הכנת תכנון מס. מס שבח מחושב על פי הרווח של מוכר הדירה אם נוצר אחד כזה.
מס רכישה מחייב כל רוכש של זכויות מקרקעין, שיעור המס המעולה ככל שמחיר הנכס עולה.
פטורים והקלות ממס – קיימים מספר פטורים והקלות ממס בעיקר לנכים, עולים חדשים, משפחות שכולות וכו'...

מסירת הדירה לרוכש ורישום זכויות
בעת רכישת דירה חדשה יהיה על המוכר להעביר את זכויות הדירה על שמו של הרוכש, בנוסף יהיה עליו להעביר את חשבונות הגז, החשמל והארנונה על שמו של הרוכש. יש לוודא תמיד עם עורך דין כי לשני הצדדים קיימים כל המסמכים הנדרשים להעברת זכויות הדירה.
בזמן קבלת הדירה אסור להתבייש ויש לבדוק את תקינות הדירה, הצנרת, זרימת המים, פתחי האוורור וכו'.
על מנת להעביר את הזכויות לרוכש יהיה על שני הצדדים לקבל אישור רשות המסים, אישור המועצה המקומית, ייפויי כוח ועוד...
לאחר העברת הזכויות עליכם לברר עם עורך דין כי הדירה אכן הועברה על שמכם אחרת העניין יישכח לאחר מספר שנים.

אל תשכחו לעשות לפני החתימה
רגע לפני שאתם חותמים יהיה עליכם לבדוק מספר דברים על מנת לא להיקלע להפתעות קטנות בהמשך.
ראשית קראו ובדקו את טיוטת הסכם המכר בשקט וברוגע. בדקו שאכן כל דבר שהוסכם עם הצד השני כתוב שם. ודאו כי הדירה מוגדרת היטב בהסכם מבחינת הכתובת שלה, מספרה, קומה ומספר הבניין. ודאו כי התשלומים מותאמים להסכם.
לרבות הצורך בעורך דין ברוב שלבי העסקה, אין צורך בעורך דין בעת ביצוע התשלום אך תמיד טוב לקבל הוכחות תשלום בין אם דרך עורך דין שישמש כנוטריון לעסקה או קבלות המתקבלות בעת התשלום לבעל הדירה.
תמיד טוב לשמור כל קבלה הניתנת לכם הקשורה להסכם המכר, מסים, תשלומים, ייפויי כוח וכו'...